52 I Ärzte und Immobilien: Ein praxisnaher Überblick

00:00:00: Herzlich willkommen zu Praxis Checkup, dem Podcast mit wertvollen Impulsen für euren Praxis-Erfolgen.

00:00:06: Für euch heute ein Mikrofon sind Aster Kirchauer und mein Name

00:00:09: ist Wolfren

00:00:10: Elmeier.

00:00:11: Wir sind die Host dieses Podcasts und gemeinsam mit unseren Teams ist es unser Ziel Österreichs Arztpraxen unternehmerisch erfolgreicher zu

00:00:18: machen.

00:00:20: Heute geht es um ein Thema mit dem wir in der Praxis sehr viel zu tun haben.

00:00:23: Es geht um das Thema Ärzte und Immobilien.

00:00:27: Immobilien sind sehr oft Begeiter für Ärztinnen und Ärzte in ihrem Berufsleben als Ordination, als Kapitalanlage oder generell das Wichtige Baustein auch für die Altersvorsorge.

00:00:40: Genau!

00:00:41: Also dieses Thema werden wir heute näher betrachten.

00:00:44: Herzlich Willkommen an Astrid.

00:00:45: Hallo Wolfgang

00:00:46: Freut mich dass du da bist.

00:00:48: wie siehst du es?

00:00:49: Wie bist Du mit Immobilieren täglich befasst?

00:00:52: Ja, Immobilien sind natürlich Bestandteil von fast jedem Gespräch mit unseren Mandanten.

00:00:57: In jedem Jahresabschlussgespräch oder Vorkastgesprich sind Immobilen ein Thema.

00:01:02: Viele unserer Mandanten haben natürlich auch ein großes Portfolio an Immobilie – ob das jetzt eine Vorsorgewohnung ist, ein Bauherrnmodell – also alles Dinge die für einen Arzt, für eine Ärztin wichtig sind.

00:01:14: Viele Vertreter dieser Zunft sind natürlich konservativ in ihrem Veranlagungsverhalten und dadurch, dass sich die Miele durch große Wertbeständigkeit auszeichnet.

00:01:26: Ist das natürlich etwas, das die meisten gerne in ihrem Portfolio sehen?

00:01:30: Und wenn man die Spielregeln kennt – die steuerlichen, die oftmals recht komplex sind -, dann ist es natürlich eine wunderbare Ergänzung für jedes

00:01:38: Portfolium.".

00:01:40: Genau das werden wir uns heute ein bisschen näher anschauen.

00:01:43: Also es ist unser Versuch in diesem Bereich der Immobilien euch einen praxisnahen Überblick zu geben, also wir sprechen über die Ordination an, über Vermittungsimmobilien, später den Verkauf und wie der Astet schon gesagt hat darüber wie man Immobilie eventuell auch in eine langfristige Vermögensstrategie einbinden kann.

00:02:04: Schauen wir uns mal an vielleicht als ersten Bereich, der wahrscheinlich für die meisten besonders interessant ist.

00:02:11: Die Ordination und zwar die gemietete Ordination.

00:02:16: Wie schaut es denn da aus?

00:02:18: Ist das sinnvoll aus deiner Sicht?

00:02:20: Soll man mieten, soll man kaufen, muss eine Miete im Eigentum haben... Die meisten starten, glaube ich mit einer gemieteten Ordination oder?

00:02:27: Ja aber in unserem Fall also bei unseren Mandanten ist es so dass die meisten bei einer Praxis eröffnung mit der Miete starten.

00:02:36: Der Vergleich zwischen Miete und Kauf ist natürlich immer eine vergleichsrechnung, die tatsächlich berechnet werden muss.

00:02:43: Es kommt immer auf die konkreten Situationen und auch Konditionen an, um sozusagen hier eine Vorteilhaftigkeitsentscheidung an den Mandanten weiterzugeben.

00:02:56: Was natürlich die Miete auszeichnet ist ein hoher Grad am Flexibilität.

00:03:01: Das heißt wenn ich mir noch nicht sicher bin oder wenn ich einfach starte in meiner Selbstständigkeit dann wählen dem viele Mandanten von uns die Mieter weil sie sich eben als flexibler erweist.

00:03:14: Aber man muss grundsätzlich genauer hinschauen, mitten oder kaufen.

00:03:17: Das ist ein Klassiker wo wir Berater dann das Axelstitt herausholen und dann wirklich so Vergleiche machen.

00:03:23: Also das ist nicht unwichtig... im privaten Bereich und natürlich versprechen gerade über den Betrieblichen, dass man so einen Vergleich macht mit oder kaufen.

00:03:30: Ja und natürlich lassen wir das einfließen dann in einem Businessplan.

00:03:33: Das heißt da bilden wir dann ab ob ich eine Mietimmobilie habe oder eine Eigentumsmietimmobilie und je nachdem eben wieder steuerlich gehandhabt wird entweder es werden die Betriebsausgaben der Miete sofort hinab zu gebracht oder es wird über einen Zeitraum abgeschrieben.

00:03:50: Je nach dem erweist sich, dass es vorteilhafter oder auch

00:03:53: nicht.

00:03:55: Miete klingt grundsätzlich jetzt flexibler, unkomplizierter.

00:03:59: Wo sind da sonst noch die Fallstricke aus deiner Sicht?

00:04:03: Wichtig ist natürlich, dass man die Mieter als Betriebsausgabe verwenden kann und sofort absetzen kann.

00:04:10: Weiters komplexer kann es sich verhalten mit Mieteinvestitionen also all das was du aufwendest um sozusagen diese Immobilie betriebsfertig machen zu können.

00:04:21: da ist es so, dass diese Miete Investition in aller Regel nicht gleich abgeschrieben werden können im Jahr der Vorausgabung sondern über die Mieddauer abzuschreiben sind also über mehrere Jahre.

00:04:34: Wenn wir uns das anschauen an einem Praxisbeispiel, wenn ich jetzt zum Beispiel eine Ärztin habe die achtzigtausend Euro für gemietete Praxissräume aufgewendet hat um den Stand zu setzen um hier die Elektronik auf Vordermann zu bringen dann entfaltet sich der steuerliche Benefit diese Investition nicht gleich im ersten Jahr wo dieser Ausgabe getätigt wurde sondern sind über viele Jahre abzuschreiben.

00:05:00: Also etwas natürlich auch immer genau geplant gehört, mit unserer Steuerberater.

00:05:06: Also steuerlicher Benefit ist immer so zu verstehen dass es halt eine Betriebsausgabe gibt das etwas gibt was quasi von den Einnahmen abgezogen wird und unsere Steuernlast reduziert nicht?

00:05:18: Genau!

00:05:19: Gibt's grundsätzlich Bezüglich dieser Thematik auch Chancen?

00:05:23: Absolut, es gibt auch Investitionen die ich sehr wohl für die großen Steuerbenefits der Ärzte also den Gewinnfreibetrag nutzen kann.

00:05:33: Es gibt Mieterinvestitionen, die gleich als investitionsbedingter Gewinnfreibetrag genutzt werden können oder auch als Investitionsfrei Betrags muss man sich dann anschauen.

00:05:43: Also es gibt sehr wohl auch Steuerzuckeln im Zusammenhang mit Mietevestitionen.

00:05:48: Alles klar!

00:05:50: Mein Thema, das wir in der Praxis sehr oft hören.

00:05:54: In der Steuerberatung insbesondere ist das Thema Umsatzsteuer und Immobilien.

00:06:00: da gibt es etwas wo man glaube ich als Ärztin oder Arzt sehr genau aufpassen muss.

00:06:06: Ja beim Arzt ist es ja in aller Regel so, dass der Arzt für seine Tätigkeit grundsätzlich eine unechte Umsersteuerbefreiung hat.

00:06:13: Das bedeutet er muss an seinen Patienten keine Umserstäufe rechnen auf dem Gegenzug, aber auch keinen Vorstahlabzug und das ist natürlich etwas da seine Investitionen, seine Miete, seine Baukosten verteuert.

00:06:27: Das heißt die Umsatzsteuer, die auf Mietebaukosten oder Investitionern entfällt stellt für den Arzt einen richtigen Kosten Faktor da.

00:06:35: Und das verteuert natürlich auch seine Infrastruktur sozusagen und muss eben auch in die Finanzplanung einfließen.

00:06:47: Also andere Unternehmer können das eigentlich zurückholen, und es ist beim Arzt nicht möglich.

00:06:52: Das muss man wirklich darauf achten.

00:06:54: ganz großer Unterschied und das ist auch so wenn sie mit in der Immobilien-Suche mit Marklern und so weiter zu tun habt, das müsst ihr ganz genau besprechen.

00:07:04: Damit es derjenige, der euch etwas vermietet oder verkauft, auch genau dieses Umsatzsteuerthema im Bezug auf euch als Mediziner kennt, weil du kannst sich durchaus dann vielleicht auch in der Kostensstruktur etwas ändern.

00:07:16: Da muss man ein bisschen aufpassen.

00:07:17: Das oft wird das auch draufgeschlagen oder so in der Praxis Genau.

00:07:22: Aus der Sicht der Finanzplanung ist dieses Thema natürlich auch extrem wichtig, weil was bedeutet das?

00:07:29: Wenn man jetzt sagt, man hat diesen Vorsteuer, also Vorstöhe sind wir quasi dass der Teil, den man abziehen kann im Vergleich zu einem solchen Steuer, die man abführen muss und das finanzamt aus der Sicht dieses Wichtiges, dass man einfach zwanzig Prozent drauf rechnen muss für die Investitionskosten.

00:07:44: ganz wichtiger Punkt Die eigene Ordination vielleicht noch

00:07:50: als

00:07:51: strategische Entscheidung, was das Eigentum angeht.

00:07:53: Also soll man es kaufen oder soll nicht kaufen?

00:07:58: Jetzt überlegen sich das, vielleicht schon in einer späteren Phase.

00:08:00: Wenn man über den Staat in die nächste Phase kommt, dass man sagt es geht sich gut aus und kann sich leisten, dass wir eine eigene Ordination auch kauft.

00:08:10: Das müssen wir uns natürlich steuerlich genauer anschauen.

00:08:12: Welche steuerlichen Aspekte stehen dabei im Mittelpunkt?

00:08:16: Wir haben ja schon gesagt bei der gemitterten Ordination ist die Miete sofortere Betriebsausgabe.

00:08:22: Bei einer Ordination, die gekauft wurde vom Arzt muss ich einmal diesen Kaufpreis heranziehen und mir da überlegen welcher Prozentsatzer von Feld auf das Gebäude und welche Prozenz Satz davon entfällt auf Grund und Boden.

00:08:38: In aller Regel wird es ein Verhältnis von Sechzig zu Vierzig sein also sechzig Prozent entfellt auf das Gebäude vierzig Prozent auf Grund- und Boden.

00:08:45: wichtig dabei nur der Teil des Gebäudes in Feld ist überhaupt abschreibbar.

00:08:52: Der Prozentsatz, der zur Anwendung kommt ist in zwei Komma fünf Prozent.

00:08:56: Das heißt wenn du jetzt zum Beispiel eine immobile Hastie um eine halbe Million Euro gekauft hast und wenn wir sagen das dreihundertfünfzig Euro davon auf das Gebäude entfallen dann bedeutet dass dieser Betrag dann auch abgeschrieben werden kann mit zweikommer fünf Prozent.

00:09:11: das resultiert dann in einer stolchen jährlichen Abschreibung von acht tausend sieben hundfünfzeig euro.

00:09:17: also da sind die Regelungen während bei der gemietet die Betriebsusgabe gleich in Abzug gebracht werden kann, kann bei einer Anschaffung von einer Immobilie eben dieser Betrag von acht tausend siebenundfünfzig Euro jährlich deine Steuerbemeldungsgrundlage reduzieren.

00:09:33: Also muss man wirklich darauf achten, wie würdest du sagen dieses Verhältnis zwischen Grund und Boden?

00:09:38: Wie wird das in der Praxis berechnet.

00:09:40: Da gibt es Richtlinien vom Finanzministerium und je nachdem wie viel Wohneinheiten diese Immobilie hat wo sie liegt, in welchem Ortsgebiet das ist, ist in aller Regel dieses Verhaltenes sechzig zu vierzig.

00:09:55: Wenn ein anderes Verhältnis gewünscht

00:09:58: wird

00:09:58: dann kann auch hier mit einem Gutachten eine Situation inventiert werden, die mehr Vorteile für den Arzt bringt.

00:10:08: Also man kann einen Nachweis erbringen aber in aller Regel sind das sechzig und vierzig Prozent.

00:10:15: Wenn man eine Immobilie anschafft, da geht es meistens um größere Beträge.

00:10:21: oft wird man dann eine Finanzierung suchen, eine Finanzierung bei der Bank, keinen Kredit aufnehmen dafür.

00:10:28: wie schaut's denn mit den Finanzierungskosten aus?

00:10:30: steuerlich?

00:10:31: Also diese Finanzierungskosten wie z.B.

00:10:33: Zinsen, wie zum Beispiel Nebenkosten sind grundsätzlich genauso abzugsfähig.

00:10:38: also neben der Abschreibung kommen natürlich diese Finanzierungskosten auch zum Abzug.

00:10:45: Zum Abzug, das ist sozusagen steuerlich gut.

00:10:48: Ich glaube was man vielleicht dazusagen sollte auch noch was die Immobilien in Finanzierung angeht da wird ja dann immer ein Betrag eine Annuität sagt man dazu berechnet und eine Annuität setzt sich zusammen also das was ich monatlich sozusagen an Kreditrate habe setzt sich zusammen aus zwei Bausteinen wenn man so will dass eine ist eben die Zinsenbelastung die man die Bank zahlen muss und das andere ist quasi die Rückzahlung des Betrages.

00:11:12: Da müssen wir darauf achten Wie du richtig gesagt hast, die Zinsen können schön steuerlich abgezogen werden.

00:11:18: Das kommt rein in unsere Steuerberechnung.

00:11:20: Diese Rückzahlung des Betrags ist irrelevant.

00:11:24: Man muss nicht davon ausgehen dass man sozusagen die gesamte Annoität steuig geltend machen kann sondern eben nur den Zinsnanteil.

00:11:30: Ja man sieht das auch nicht laufend, sondern man sieht so zu sagen auf dem Kreditkonto, dass die Annoitäten laufende abgebucht werden.

00:11:37: aber am Jahresende sind alle Regel ausgewiesen der Anteil, der auf die Zinsen entfällt und der wird dann sozusagen abgezogen.

00:11:45: Genau!

00:11:46: Und bei einer normalen Kreditrückführung einfach mit gleichbleibenden Raten ist es aus der Logik heraus so dass nicht der Zinsennanteil immer niedriger wird.

00:11:55: Warum?

00:11:55: Weil natürlich der Betrag, der aushaftend ist kleiner ist.

00:11:58: darauf werden die Zinzen berechnet.

00:12:00: das heißt da muss man steuerlich schon davon ausgehen, dass das zum Schluss hin halt sinkt und der steuerliche Einfluss dann aus der Zincenseite dann halt niedrige wird Genau.

00:12:10: Kommen wir vielleicht zum Thema strategische Überlegungen, wenn Ärztinnen und Ärzte die eigene Ordination jetzt nicht nur als Arbeitsplatz betrachten sondern auch um einen wesentlichen Vermögenswert?

00:12:26: Wie geht man da heran mit solchen strategischen Überlegungern?

00:12:29: Ja es ist sicher sinnvoll für Ärzten einen Überblick zu bekommen über ihre ganze Vermögenstruktur und aus diesem Grund sollten solche auch Entscheidungen ob ich weitere Immobilien anschafe oder miete, oder wie auch immer hier vorgemöchte.

00:12:44: Solche Entscheidungen sollten immer im Rahmen einer strategischen Finanzplanung getroffen werden damit sozusagen der Arzt seinen Überblick hat, auch inwiefern diese Immobilie ein teils in der Altersvorsorge sein können.

00:12:59: Das sehe ich schon in der Praxis auch sehr oft dass manche unserer

00:13:03: Kunden

00:13:05: sehr immobilienlastig sind, also dass man da wirklich ein bisschen blind vorgeht und sagt okay das ist wirklich das sogenannte Beton Gold.

00:13:11: Und die möchte ganz stark in diese Richtung gehen.

00:13:13: und in Wirklichkeit wie du es richtig sagst muss das ganze strategisch im Rahmen der Finanzplanung angeschaut werden.

00:13:19: Das Stichverlust hat Diversifikationen, dass man über die verschiedenen Vermögensgassen hinweg gut verteilt ist.

00:13:25: Dass man sich das ganz genau anschaut, dass es nicht zu stark im Immobilienbereich ist weil sie sind schon sicher immobilie keine Frage.

00:13:33: aber Die Rendite, die dahinter steht.

00:13:36: Die Renditiberrechnungen

00:13:37: etc.,

00:13:37: die passieren sehr oft auch auf Wertsteigerung an.

00:13:39: und ob das zum Beispiel jetzt in Stadtlagen, wenn wir z.B.

00:13:43: Wien hernehmen, wo wir tätig sind und uns gut auskennen oder auch andere Bezirke... Und leider kann es durchaus sein, dass das auch einmal in eine andere Richtung geht oder stagniert und dann die Rendite nicht mehr so toll ist.

00:13:56: Dann ist natürlich der Beitrag für die Altersvorsorge natürlich dann geringer werdend.

00:14:01: Das muss man sich wirklich genau anschauen, dass man da gut verteilt seine Vermögensgassen bespart.

00:14:07: Also das ist aus unserer Sicht das strategischen Finanzplanung ein ganz wichtiger Punkt.

00:14:12: Man muss sich auch anschauen... Es hängt ja auch immer zusammen sehr stark das Thema die unternehmerische Welt, also die Ordination wenn man so will und auch die private Welt.

00:14:23: Und da muss man auch schauen dass sie zusammenhängen zwischen den einzelnen Vermögensgütern dass die gut durchleuchtet werden auch.

00:14:32: Also wie zahlt sich es zum Beispiel aus, das man so etwas mit einer Fremdfinanzierung macht?

00:14:37: Zahlt es sich aus, dass man das Eigenkapital dafür verwendet oder andere Vermögensgüter umschichtet

00:14:44: etc.?

00:14:45: Wie gesagt... Eher kompliziert, das hängt alles zusammen und das ist etwas... Das schauen wir uns sehr wohl in der täglichen Praxis genau an.

00:14:53: Und da würden wir euch auch dazu einladen, dass ihr da wirklich Rechnetz nicht aus dem Bauch heraus solche Entscheidungen trefft.

00:15:02: Genau!

00:15:02: Das ist ganz wichtig.

00:15:05: Gut, Immobilien als Vorsorgeinstrument, man könnte ja sagen Ich schaffe eine Immobilie jetzt außerhalb der Ordination an, wenn man so will zur Vermittung also als zweite Einkommensquelle.

00:15:19: Das Stichwort diesbezüglich ist eine Vorsorgewohnung oder vielleicht sogar ein ganzes Zinshaus.

00:15:24: was würdest du sagen Astrid?

00:15:25: Warum ist denn dieser Teil oder diese Essetkategorie für Ärzte so besonders interessant?

00:15:32: Ja, weil sie zwei Vorteile vorbringt.

00:15:36: Einmal eine laufende Einnahme die Liquidität schafft und eben auch einen Sachwert.

00:15:43: Also Immobilien stellen nach wie vor den Sachwert dar.

00:15:47: zu dem was du vorgesagt hast in jüngster Zeit haben die Immobilie an sich der Ärzte einen kleinen Teller, sozusagen erlebt.

00:15:56: Also die Ärzten haben sich fast ein bisschen abgewendete Immobilien.

00:16:01: aber jetzt wird es wieder vor einem Aufschwung geben und jetzt werden verstärkt Investitionen in Immobilen getätigt.

00:16:08: Und wie du richtig gesagt hast, Don Portolio Eichselmann-Basket ist sicher gut zu diversifizieren und eben nicht nur eine Essetklasse zu bespielen oder in diese zu investieren.

00:16:20: Aber die Immobiliesvorsorge Wohnung, je nachdem was für Familienverhältnisse ich auch habe oder was für Vorstellungen auch im Alter bezüglich Liquidität der Arzt oder der Ärztin hat, erzeichnet sich eben dadurch aus dass da wirklich Miete lukriert werden kann.

00:16:37: Und wenn man das natürlich in einem guten Zeitpunkt anschafft wo sozusagen noch zu Beginn Verluste lukriert werden können und dann mit Gewinnen zu rechnen sind die im Ruhestand des Arztes, dann ist es eine sehr vorteilhafte Sache

00:16:54: Wenn man das steuerlich betrachtet, es gibt sozusagen außerhalb der Ordination noch eine Einnahmequelle.

00:16:59: Das ist eben die vermietete Immobilie.

00:17:02: Das wird im Rahmen einer Überschussrechnung gemacht.

00:17:06: Was kann denn dabei abgesetzt werden gegenüber den Einnahmen?

00:17:10: Also da kann, wie schon erwähnt die Abschreibung abgesetzt werden.

00:17:14: Hier wenn die Anschaffungskosten also dieser Gebäudeanteil mit einem Prozent im Jahr abgesetzt, im Gegensatz zur betrieblichen Immobilie zu Ordination dann darf ich zwei Prozent heranziehen.

00:17:26: Ich habe mal die Absschreibungen, ich hab die Kreditzinsen, ich habe Finanzierungskosten und natürlich auch Verwaltungskosten, auch Maklerkosten, wenn ich beispielsweise eine neue Miete gesucht Dann habe ich natürlich auch die Steuerberatungskosten.

00:17:42: Ich hab Erhaltungsaufwendungen und eben wie gesagt, die Abschreibung, die jedes Jahr mit einem Prozent des Gebäudes ein Teil zu quantifizieren ist.

00:17:54: Kannst du vielleicht einen Beispiel dazu nennen?

00:17:57: Also wenn ich jetzt zum Beispiel Mieteinnahmen habe jährlich von zwölftausend Euro und Abzugswege Werbungskosten von neuntausende Euro, dann bedeutet das dass ich einen staubpflichtigen Überschussschuss von dreitausend euro habe.

00:18:13: Also eine wichtige Rolle wird ja gesagt, bei den Absitzbosten spielt diese Abschreibung also die kommen immer wieder darauf wie es sozusagen ist also wie es gemacht werden muss.

00:18:24: Wie siehst du denn das?

00:18:25: Gibt es da spezielle Abschreibungsmodelle, die man da nutzen können vielleicht.

00:18:30: Also grundsätzlich sind diese einen Prozent bei Vermietungen und Verpachtung.

00:18:33: Es gibt auch unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit einer besterleunigten Abschreibung, die ich in Anspruch nehmen kann.

00:18:40: Und bei Sanierungen beispielsweise werden diese thermische energetischen Sanierung besonders steuerlich gefördert und können ganz erhebliche Vorteile bringen.

00:18:50: Also alles, was in Richtung erneuerbarer Energie oder thermischer Sanierung geht wird sozusagen vom Finanzministerium aktuell sehr bevorzugt behandelt.

00:19:00: Wenn Sie euch mit dem Thema Immobilien schon einmal ein bisschen auseinandergesetzt habt oder vielleicht mit eurer Steuerberatung auch zu dem Thema schon diskutiert habt, dann ist ein Begriff der immer wieder vorkommt die sogenannte Liebhaberei.

00:19:13: Also gibt es ein gewisses Risiko das besteht aus etwas als Liebhabereigasifiziert wird.

00:19:18: Astrid, vielleicht kannst du unser Biesel diesen Themenbereich näher

00:19:23: bringen?

00:19:24: Ja, das Finanzministerium ist natürlich nicht glücklich mit einer Situation wo es Einkunftsquellen gibt die nur Verluste generieren.

00:19:33: Also wenn du jetzt hohe Aufwendungen hattest für den Erwerb in der Immobilie viel reinstecken musst um das ganze vermittelt zu machen und nur über einen langen Zeitraum von zwanzig fünfundzwanzig Jahre Verluster erwirtschaftest dann wird das Finanzministerium sagen oder das Finanzamt in dem Fall nein diese Einkunftswälde anerkannt.

00:19:54: Das heißt, es wird aberkannt.

00:19:56: du kannst eben oder der Arzt in dem Fall die Verluste aus der Immobilie nicht mit deinen Einkünften aus selbstständiger Arbeit oder mit deinen Spitalseinkünften also Einkünften aus nicht- selbstständigen Arbeit gegenrechnen.

00:20:08: und das ist eben dieses Thema die Paparei.

00:20:11: wenn gesehen wird bei einer Immobilien dass lange Zeit Verluster generiert werden dann wird von Finanzamt eine Prognose Rechnung verlangt und da musst du den Nachweis bringen, dass du innerhalb eines Absehbarn Zeitraums eben einen Gesamtüberschuss erwartest.

00:20:33: Wir haben ja schon vorher gesagt solche Entscheidungen sollten nicht unbedingt rein aus dem Bauch getroffen werden was jetzt Immobilieninvestments angeht sondern es ist schon gut wenn man da ein bisschen rechnet.

00:20:45: und in diesem Zusammenhang den du gerade beschrieben hast diese glaube ich so eine langfristige wirtschaftlichkeitsrechnung überhaupt gefordert.

00:20:53: Ich muss wirklich sehen und gewinnen.

00:20:55: Man hat mal Projekte, man geht das ganze Immobilienprojekt in den positiven Bereichen ein, was die Einnahmen angeht.

00:21:02: Genau!

00:21:02: Und dann gibt es natürlich vieles Spezifiker.

00:21:04: Es gibt natürlich wenn du denkst an die Corona-Krise gab's die Situation, dass du eine Zeit lang... die Immobilien gar nicht an den Mahlbangen konntest.

00:21:13: Also da gibt es dann auch solche Abwegbarkeiten, also Entschuldigungen sozusagen, die auch von Finanzamt akzeptiert werden.

00:21:21: Also alles in Richtung Prognose-Rechnung ist wirklich eine Rechnung, die im Detail mit dem Steuerberater geplant wird und abgesprochen werden muss um eben glaubhaft zu machen dass du nachhaltig eine immobile Bewirtschaften willst.

00:21:36: Das

00:21:39: heißt, es ist auch die Empfehlung dass man da nicht blind hineingeht und jetzt so Produktversprechen dieser Markt.

00:21:46: Und soweit gibt das man den Blind vertraut sondern man muss wirklich betriebswirtschaftlich rechnen mit seinen Beratern Die Steuerberatung befragen, wie schaut es denn aus mit dieser Wirtschaftlichkeitsrechnung?

00:21:58: Und

00:21:58: schon zu Beginn absoluter Vermietungen.

00:22:00: Also du musst eben genau diese mit der Bank absprechen.

00:22:06: was ist mein Tilgungsanteil und mein Zinsenanteil?

00:22:09: also du möchtest eigentlich schon in der Stunde Null sämtliche Kosten so tun kennen um eben zu wissen wann gibt's einen Totalüberschuss?

00:22:17: Und genau, um zu verhindern dass es ein böses Erwachen gibt das etwas nicht abzugsfähig ist und man eine ordentliche Steuerrückzahlung hat oder ein steuerliches Thema hat.

00:22:25: Ganz wichtiger Punkt!

00:22:27: Viele von euch denken vielleicht auch bezüglich ihrer Ortes Wie schaut es denn aus?

00:22:32: Wie kann man den die besser verwerten, was kann man tun in der Zeit wo man vielleicht selber nicht alle Räume verwendet etc.

00:22:37: Also das Thema Vermietung von Praxisräumen an andere Mediziner und an Therapeuten was auch immer ist glaube ich auch ein besonders spannendes Thema in der täglichen Beratungspraxis oder?

00:22:49: Absolut ja!

00:22:51: Und da gibt es eben auch einen Fallstrick für Ärzte.

00:22:53: Das heißt, wenn ein Arzt oder eine Ärztin an einem anderen Arzt- oder in die eigene Ärzter GmbH vermietet dann ist diese Vermietung zwingend umsatzsteuerfrei weil der Mieter dann eben auch nur umsatzeuerbefreite Leistungen erbringt.

00:23:11: und dann fehlt mir wieder als Besitzer einer Immobilie der Vorsteuerabzug und das bedeutet den Folge wieder dass meine Investitionskosten höher sind, weil ich eben diese Vorsteuer nicht in der Stadtungswege zurückfordern kann.

00:23:26: Also das Immobilienthema in Bezug auf Ärztinnen und Ärzte ist ein ständiges Umsatzsteuerthema.

00:23:32: Das höre ich jetzt da immer mehr heraus, indem was du da beschreibst.

00:23:36: Da muss man ganz genau hinschauen.

00:23:39: Immobile als Investitionsobjekt für die eigene Zukunft, den Vermögensaufbau.

00:23:44: Viele Ärzten interessieren sich zum Beispiel auch für sogenannte Bauherrenmodelle.

00:23:49: Kannst du dazu vielleicht etwas sagen?

00:23:52: Die Bauherrnmodelle zeichnen sich dadurch aus dass es hier eine an fünfzehn Jahresabschreibung gibt, also eine beschleunigte Abschreibung.

00:24:00: Und aus diesem Grund werden da in relativ kurzer Zeit viele Aufwendungen generiert.

00:24:06: Das wird angeboten von unterschiedlichsten Anbietern wie Steuerberater nehmen sozusagen deren Rechenwerke im Pfang und eben diese Verlust oder Gewinndangente.

00:24:17: Also das sind sehr wohl attraktive Modelle die dann Sinn machen wenn das ein Arzt kauft vor allem noch seiner Erwerbstätigkeit und sozusagen seine positive Einkünfte damit gegenverrechnet.

00:24:31: Und dann in der Pension die Einnahmen, die auch erforderlich sind, damit ein Totalüberschuss gewährleistet ist – also die werden dann in seiner Ruhephase versteuert wo er möglicherweise nicht in einer sehr hohen Tarifstoffe ist.

00:24:45: Also Bauernmodelle sind wenn sie von seriösen Anbietern kommen, sehr wohl attraktiver Beigaben zu einem Portfolio eben bei einigen Medizinern, bei einigem unserer Mandanten hoher Beliebtheit.

00:24:59: Aber wichtig ist natürlich dass hier eine seriöse Steuerberechnung bei dem jeweiligen Anbieter dahinter steckt und wenn es Nachfragen gibt von Zeiten des Finanzamtes brauchen wir auch Ansprechpartner um sozusagen diese Anfragen entsprechend beantworten zu können.

00:25:18: Also wiederum rechnen, sorgfältig prüfen mit den Beratern wenn es ein konkretes Modell gibt das vorliegt.

00:25:27: Gut irgendwann vielleicht in einer späteren Phase.

00:25:30: dann stellt sich die Frage des Verkaufs der Immobilie.

00:25:34: wie schaut's denn aus?

00:25:35: Ja, beim Verkauf einer Immobilie haben wir die Immobilienertragssteuer von dreißig Prozent.

00:25:40: Die dann zum Anwendung kommt.

00:25:43: Du weißt natürlich dass wir aktuell einen großen Finanzbedarf haben in Österreich.

00:25:49: Das heißt es pfeifen schon eine Spatze vor den Dächern das daran an dieser Stellstraube auch gedreht wird.

00:25:55: aber aktuell ist jetzt so wenn du zb ein Gewinn bei der Veräußerung einer Immobilie gemacht hast dass hier eben dreißig Prozent zur Anwendung kommt.

00:26:04: Also wenn dein Gewinn hundertausend Euro waren, dann zahlst du hier dreißzigtausend Euro Immobilienertragsteuer.

00:26:12: Und da gibt es glaube ich... Sonderregeln und Begünstigungen, die man vielleicht überprüfen kann.

00:26:17: Ja also zum Beispiel die attraktivste wahrscheinlich ist dass es eine eigene Immobilie ist sozusagen dass du sozusagen steuerfrei rausgehst durch die Hauptwohnsitzbefreiung.

00:26:30: das wäre die attaktivste und wahrscheinlich in der Praxis am meisten genutzte Befreiung in dieser

00:26:36: Hinsicht.

00:26:37: Also muss man vernünftig einziehen in die eigene Immobilie, die man eventuell verkauft.

00:26:42: Da braucht man einen gewissen Zeitraum wo man zumindest dort gewohnt haben muss.

00:26:46: Ich glaube sowieso ist das gestanden.

00:26:47: Absolut und da musst du wirklich sehr detail verliebt planen um hier sozusagen keinen Tatbestand zu setzen der dann anstandet werden

00:26:58: kann.

00:26:59: Wie ist es mit meiner Ordination wenn ich in Pension gehe eigentlich?

00:27:04: Ja, da gibt es natürlich auch zahlreiche Beispiele bei unseren Mandanten wo eine Immobilie sowohl als Wohn- also Ordination genutzt wird und seit Mitte des Jahrzehntes gibt sie die Begünstigung dass diese immobile Steuerneutral zum Buchwert ins Privatvermögen übernommen werden kann.

00:27:23: Also gerade bei dieser sensiblen Phase des Arztes oder das Berufsleben des Arzes der Pensionierung ist da auch hohe Planungsstätigkeit anzuraten.

00:27:35: Das heißt, man kann die Immobilie, wenn das diese Voraussetzungen erfüllt und man wirklich tatsächlich in Pension geht, günstiger ins Privatvermögen

00:27:45: überführen?

00:27:45: Man kann sozusagen die Besteuerung der stillen Reserven hinaus zögern.

00:27:50: Das ist Sinn und Zweck dieser Regelung und die habe ich eben seit Ende Juni.

00:27:58: Wenn wir das alles betrachten, ist das eine die steuerliche Betrachtung und wenn man dann ein bisschen mehr sind in die Betriebswirtschaft hineinschaut.

00:28:06: Ist es nicht nur die steuere Betrachte?

00:28:09: Sondern es geht auch die Planungen einer Immobilie mit der Vermögenssituation weiter rüber hinaus aus unserer Sicht als nicht nur zu beachten.

00:28:22: Absolut.

00:28:23: Also das Ganze ist immer anzuraten, eingebettet zu sehen im Zuge einer strategischen Finanzplanung wo sozusagen eine Art Bilanz geschaffen wird über sämtliche Assets Positionen, aber auch Verbindlichkeiten des Arztes.

00:28:39: Und das umzuschauen einfach bin ich da gut aufgestellt wird meiner Planung meine Alterungsplanung entsprochen dass es also wünschenswert aus unserer Sicht eben nicht nur die betriebliche Sphäre im Swiss hier zu nehmen sondern auch die gesamte private unbetriebliche Spheere zusammen des Arztes und der

00:28:58: Ärztin Genau, also wir haben sehr gesehen in dem was wir heute besprochen haben.

00:29:02: Dass diese zwei Sphären des Unternehmens und des Privatleben das natürlich verschränkt ist miteinander.

00:29:08: Das eine ist die Ordination und dann gibt es sogar soeiner mit Quellen wie die Vermietung und zur Aussage der Ordination.

00:29:14: Und das was sozusagen Netto über bleibt, das fließt hinein in die private Sphäre und das hängt sehr intensiv zusammen.

00:29:20: Ich kann vielleicht aus der Praxis ein bisschen berichten.

00:29:24: Wir haben das üblicherweise auch mit Exelschieds und so weiter geplant, durchaus komplexe Vermögenssituationen.

00:29:31: Und wir sind jetzt schon seit vielen Jahren dazu übergegangen dass wir eine eigene Software dazu entwickelt haben wo wir diese ganzen Assets in den verschiedenen Asset-Kategorien genau exakt Stück für Stück planen, die Verbindung zwischen den einzelnen Assetvermögensgütern zu zeigen und damit kann man eben gute wirtschaftliche Entscheidungen treffen.

00:29:54: Also wenn ich sage... Du hast dir schon erwähnt auch eine Kreditsituation, dass man überlegt wie schnell führt man einen Kredit zurück.

00:30:02: Wie ist die Zinsensituation?

00:30:03: Soll man Kapital das man vielleicht zur Verfügung hat vorzeitig reinzahlen?

00:30:07: und so weiter was haben wir für Auswirkungen?

00:30:09: Was hat man für unterschiedliche Renditen also für Zinssätze bei den Krediten, für Renditen bei den Vermögensgütern usw.

00:30:15: Was zahlt sich da aus?

00:30:16: Also es sind ganz komplexe Zusammenhänge.

00:30:19: um Schluss endlich das Ergebnis zu schaffen, dass halt mehr raus kommt als ohne Planung.

00:30:24: Das ist unser Ziel und das halten wir genau bei der Immobilie für besonders wichtig.

00:30:29: Genau, also die Immobilien um das vielleicht zusammenzufassen kann einen wirklich die tollen Beitrag leisten zur persönlichen Vermögenssituation, vielleicht auch zur unternehmerischen Situation so wie wir es gezeigt haben.

00:30:43: Man kann sie vermieten, man kann die Orte vermitten und man kann Wohnungen oder Immobilien außerhalb der Ordination auch vermitteln.

00:30:49: also durchaus interessant.

00:30:52: nicht zu ein Kundenrisiko sagen wir dazu.

00:30:55: Es soll nicht zu dramatisch sein dass diese Essetkategorie Immobilie total hoch aufgeladen ist sondern auch auf die anderen Essetklassen Die da sind Kapitalmarkt, Lebensversicherung an Werbepapierdepots und so weiter.

00:31:10: Also gibt es verschiedene andere Vermögenskategorien auch die dazugehören.

00:31:14: Aber die Mobile spielt eine große Rolle auch.

00:31:17: Genau ich glaube das zur Zusammenfassung fehlt mir sonst nichts mehr.

00:31:23: Fällt dir noch was ein dazu?

00:31:24: Nein, du hast das sehr gut auf den Punkt gebracht!

00:31:28: Perfekt wir... Wir bedanken uns sehr herzlich, dass ihr zugehört habt.

00:31:31: Wir freuen uns schon gemeinsam auf die nächste Folge.

00:31:35: Ich glaube gerade zum Thema Immobilien – wir haben es jetzt im Vorfeld noch ein bisschen besprochen – fällt uns noch die eine oder andere Folge ein, die man machen kann?

00:31:43: Also wie können da noch tiefer hineingehen, wenn Sie Fragen haben?

00:31:46: zur Anregung und dazu freuen wir uns total darauf über die Kontaktaufnahme!

00:31:51: Und ansonsten verteilt mir alles Gute.

00:31:54: Bis zum nächsten Mal!